Mieterhöhung: Wie viel ist maximal erlaubt? (Stand 2026)

Die Obergrenzen auf einen Blick

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der Normalfall bei einem Mietvertrag ohne Staffel oder Index: Sie dürfen die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, solange die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Diese Erhöhung setzen Sie nicht einseitig fest: Der Mieter muss zustimmen. Stimmt er nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen.

Kappungsgrenze: höchstens 20 % bzw. 15 % in drei Jahren

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die das Bundesland per Verordnung als angespannt ausgewiesen hat, sind es höchstens 15 % – das betrifft zum Beispiel ganz Berlin, ganz Hamburg und München sowie viele weitere Städte. Die Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre, die Gebietslisten ändern sich also. Prüfen Sie vor jeder Erhöhung die aktuelle Verordnung Ihres Landes.

Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll, drei Jahre zurück: Ausgangswert ist die Miete, die damals geschuldet war (bei kürzeren Mietverhältnissen die Anfangsmiete). Frühere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete in diesem Zeitraum zählen mit. Nicht mitgezählt werden Erhöhungen wegen Modernisierung (§§ 559 ff.) und Anpassungen der Betriebskosten (§ 560).

Wie oft darf die Miete erhöht werden? (Sperrfrist)

• Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (bzw. nach Mietbeginn) beim Mieter eingehen.
• Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten lösen diese Sperrfrist nicht aus.

In der Praxis heißt das: Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist höchstens alle 15 Monate möglich – auch bei langjährigen Mietern gibt es keine strengere Grenze, nur die Kappungsgrenze schützt vor großen Sprüngen.

Begründung: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Das Mieterhöhungsverlangen braucht Textform (Brief oder E-Mail mit erkennbarem Absender genügen) und eine Begründung. Zulässig sind:

• ein Mietspiegel – Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit der Mietspiegelreform verpflichtet, einen zu erstellen
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Werten für die Wohnung, müssen Sie diese Werte im Schreiben nennen – auch wenn Sie sich auf etwas anderes stützen. Bei einer Mietspiegel-Spanne genügt es, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Fristen: Ab wann gilt die neue Miete?

Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang.

Rechenbeispiel: Wie hoch darf die Erhöhung sein?

Es gilt immer die niedrigere von zwei Obergrenzen: die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.

• Liegt die Vergleichsmiete bei 14 €/m² (980 €), begrenzt die Kappungsgrenze: maximal 920 €.
• Wurde die Miete vor zwei Jahren von 760 € auf 800 € erhöht, ist die Basis 760 €: 760 € × 1,15 = maximal 874 €.
• Ohne 15 %-Verordnung wäre die Kappungsgrenze 960 € – maximal also wieder 910 €, die Vergleichsmiete.

Mietheft rechnet diese Grenzen in der Vorlage für die Mieterhöhung automatisch mit: Kappungsgrenze, frühestes Wirksamkeitsdatum und Zustimmungsfrist.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung – zum Beispiel Dämmung, neue Fenster oder ein Aufzug – dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten für reine Instandhaltung müssen Sie vorher abziehen. Dafür gibt es eine feste Obergrenze: Die Monatsmiete darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m².

• Vereinfachtes Verfahren (§ 559c): bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung pauschal 30 % Erhaltungsanteil abziehen, dafür kein Härteeinwand des Mieters.
• Heizungstausch mit öffentlicher Förderung (§ 559e): 10 % Umlage, höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren.
• Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung – sechs Monate später, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde.
• Der Mieter kann sich auf eine unzumutbare Härte berufen, wenn er das rechtzeitig nach der Ankündigung tut.

Modernisierungserhöhungen zählen nicht zur Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 %.

Staffelmiete und Indexmiete

Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete genau so, wie im Vertrag festgelegt – jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten und als Betrag im Vertrag stehen. Zusätzliche Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung sind dann ausgeschlossen.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; die Anpassung erklären Sie in Textform mit der Indexänderung und gilt ab dem übernächsten Monat. Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, Modernisierungserhöhungen nur in Ausnahmefällen. Wie Sie die neue Indexmiete berechnen, zeigt unser Ratgeber zur Indexmiete.

Bei Neuvermietung: die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse begrenzt nicht die Erhöhung im laufenden Vertrag, sondern die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags: In ausgewiesenen Gebieten darf sie die Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Sie wurde bis zum 31.12.2029 verlängert; die Länder haben dafür neue Verordnungen erlassen.

• Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
• War die Miete des Vormieters höher, dürfen Sie diese weiter verlangen.
• Auf diese Ausnahmen können Sie sich nur berufen, wenn Sie den Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren.

Absolute Grenzen: Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Unabhängig von allen anderen Regeln: Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter dabei ein geringes Angebot an Wohnungen aus, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) mit Bußgeld bis 50.000 € – der überhöhte Teil kann zurückgefordert werden. Ab etwa 50 % über der Vergleichsmiete kann strafbarer Mietwucher vorliegen (§ 291 StGB).

Häufige Fehler, die eine Mieterhöhung unwirksam machen

1. Keine oder eine unzulässige Begründung, etwa nur zwei statt drei Vergleichswohnungen.
2. Die Werte eines vorhandenen qualifizierten Mietspiegels fehlen im Schreiben.
3. Das Schreiben geht früher als ein Jahr nach der letzten Erhöhung oder nach Mietbeginn zu.
4. Es richtet sich nicht an alle Mieter des Vertrags oder kommt nicht von allen Vermietern.
5. Eine Staffel- oder Indexmiete ist vereinbart – dann ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
6. Die Berechnung ist nicht nachvollziehbar, zum Beispiel weil Kalt- und Warmmiete vermischt werden.

Wer dagegen nur zu viel verlangt – über die Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze hinaus –, macht das Verlangen nicht insgesamt unwirksam: Der Mieter muss dann nur der zulässigen Erhöhung zustimmen.

Was ist geplant? (Stand Oktober 2026)

Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten keine neuen Obergrenzen. Die Bundesregierung hat mit „Miete II“ einen Gesetzentwurf vorgelegt (Bundestagsdrucksache 21/6807), der noch nicht beschlossen ist. Er sieht unter anderem vor, dass bei Indexmieten in ausgewiesenen Gebieten nur ein Teil eines Preisanstiegs über 3 % im Jahr weitergegeben werden darf, und begrenzt Möblierungszuschläge. Eine Absenkung der Kappungsgrenze auf 11 % ist darin nicht enthalten. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich die Rechtslage ändert.

Kurz gesagt: Prüfen Sie vor jeder Mieterhöhung drei Dinge – liegt die neue Miete unter der Vergleichsmiete, unter der Kappungsgrenze der letzten drei Jahre, und ist die Sperrfrist von 15 Monaten abgelaufen?