Indexmiete und Staffelmiete: so funktioniert's

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben; sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Die Indexmiete muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart sein. Sie gilt für die Nettokaltmiete; die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden davon unabhängig angepasst.

So wird die Indexmiete angepasst

Die neue Miete ergibt sich aus: bisherige Miete × aktueller Indexwert ÷ Indexwert bei der letzten Festsetzung. Steigt der Index von 117,4 auf 121,9, steigt eine Kaltmiete von 750 € um 3,83 % auf 778,75 €.

Die Anpassung erfolgt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie dem Mieter in Textform erklären und dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro angeben.

• Wirksamkeit: Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
• Sperrfrist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten ausgenommen).
• Rückwirkend kann die Miete nicht angepasst werden – wer die Erklärung später schickt, bekommt die höhere Miete auch erst später.

Was während einer Indexmiete nicht geht

Solange die Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Erhöhung wegen Modernisierung ist nur möglich, wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat – etwa wegen gesetzlicher Vorgaben.

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Begrenzung nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn, nicht für die späteren Indexanpassungen.

Staffelmiete: feste Stufen im Vertrag

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) legen Vermieter und Mieter schon im Mietvertrag fest, wann und auf welchen Betrag die Miete steigt. Jede Stufe muss als Geldbetrag angegeben sein – also die neue Miete oder die Erhöhung in Euro, nicht in Prozent.

• Zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach § 558 (Vergleichsmiete) und § 559 (Modernisierung) ausgeschlossen.
• Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung wirksam.
• Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel.
• Die Staffeln gelten automatisch – ein Schreiben an den Mieter ist nicht nötig, eine Erinnerung ist aber freundlich.

Indexmiete oder Staffelmiete?

Die Staffelmiete ist planbar: Beide Seiten kennen die künftige Miete schon bei Vertragsschluss. Steigen die Preise stärker als erwartet, profitiert der Mieter; steigen sie weniger, der Vermieter.

Die Indexmiete folgt der tatsächlichen Inflation, schützt also beide Seiten vor Fehleinschätzungen – erfordert aber, dass der Vermieter die Anpassung aktiv erklärt und den Index im Blick behält.

So hilft Mietheft

In Mietheft hinterlegen Sie pro Mietverhältnis, ob eine feste, eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbart ist. Staffeln tragen Sie einmal ein; für die Indexmiete berechnet Mietheft die neue Miete und das Wirksamkeitsdatum, prüft die Jahresfrist und erstellt das Schreiben an den Mieter. Die Soll-Miete im Mietkonto folgt automatisch.